华安基金:地产调控“国五条”及后市走势判断
2013-02-22 10:06:54 来源: 凤凰财经 字号:

  2013年2月20日,国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。会议要求进一步完善住房供应体系, 健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。具体而言,针对此前中国房地产价格、特别是一些城市房价上涨幅度过大,出台了五条指导性意见,简称“国五条”:

  1. 完善稳定房价工作责任制

  各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  2. 坚决抑制投机投资性购房

  严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

  3. 增加普通商品住房及用地供应

  2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

  4. 加快保障性安居工程规划建设

  全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时 交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

  5. 加强市场监管

  加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

  要点点评

  1. 会议务实地指出,“我国仍旧处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。说明中央对房价上涨的基础性原因有着清晰认识。“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”,说明了调控的长期性、艰巨性。

  2. 相关政策方面,重新要求个直辖市、计划单列市以及除拉萨外的省会城市制定房价控制目标并建立问责,这是很严厉的措施。

  3. 继续严格限购,对已经实施限购的城市,按统一要求完善限购措施;其他(之前未限购的)城市房价上涨过快的,应要求及时采取限购措施。因此在限购方面是加码的。

  4. 房贷政策方面,重新提出“严格实施差别化住房信贷政策”。没有出现对第二套购房信贷条件的规定(坊间传言的二套房贷7成、1.3倍基准利率),作为国务院层面不会做出如此规定,但不排除后续细则出台这些规定的可能。

  5. 再次提出扩大房产税试点范围。这一点并未超预期。

  6. 会议还提出增加商品房住房及用地供应,说明地产调控并不局限于需求调整,供给端的调整也被认识,这对相关产业链是利好。

  市场观点

  年度策略报告中,战略性看多A股市场,提出的三个风险:企业降杠杆、影子银行、房价上涨。

  由于中央经济工作会议提出“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”从而使得银行坏账(影子银行)的风险大大降低,这是金融股(特别是银行股)估值修复的主逻辑。在中央经济工作会议再次提出发展是硬道理的总方针之下,货币政策、财政政策、地产调控政策都出现了一些松动迹象。因此需求不足(企业主动降杠杆)的风险也在下降。

  在两个风险都下降的情况下,房价上涨的风险却在累积。由此构成市场调整的最大的潜在风险变量。

  就地产而言,最大的政策变化是由去年年底“支持合理自住与改善型需求”转向“支持自住、坚决抑制投资投机”。两者的不同和可能的交叉在于第二套房的界定上,可以认为是改善型,也可定义为投资或投机。这成为最大的政策调控的弹性空间。因此不排除传闻中的对第二套房限购或者提高成数与利率的可能。

  货币政策近期也似乎有微妙变化的可能。首先,四季度报告也再次提出通胀担忧;第二,一月份的信贷与社会融资额的超预期可能引发央行的从紧微调,特别是近期的连续正回购有强化这种市场预期或担忧的迹象。

  当前“两会”即将召开,新一届总理即将正式上任;新一届政府中各个重要部委的人事变更也可能会陆续展开。未来的政策动向处于重要的观察窗口期。

  结论与操作建议

  在当前诸多不确定性以及风险暴露与消化的过程中,确定性盈利增长是最优选择,当前的“防御+消费+主题”的风格有望延续。建议配置上仍以防御为主,重点配置低估值蓝筹、大消费(医药、食品),规避周期类品种。等待经济基本面(复苏进程)和政策面的进一步明朗后再次选择进攻性品种。

  如果周期类品种配置较重,则建议忍耐与等待,并优化个股品种。毕竟对全年还是乐观的,短期内会比较煎熬。