华安基金:香港房地产业的调控及影响
2012-11-23 11:50:20 来源: 和讯网 字号:

  根据香港 Cental-City Leading Index(中原地产二手房指数)显示,香港房价从2008年底部到现在已经翻了一倍多,而2012年初至今更有20%的涨幅。香港政府从2010年8月开始采取了一系列紧缩政策,如提高房贷首付比例,增加印花税等。但这一系列措施并未使得房价下降,香港房价仅在2011年下半年小幅调整后继续上涨至今。

  造成房价上涨的原因基本上有两个方面,即长期低利率/负利率和供求不平衡。

  长期低利率/负利率方面。由于香港长期处于负利率时代(存款利率几乎为0),虽然香港而租金回报率只有3%左右,但房贷利率更低,平均只有2.2%左右,依然是正回报,目前来看低利率会维持相当长一段时间。

  供求不平衡方面。香港特区政府的及美联地产的统计数字显示,2007年-2011年平均每年住宅完工量只有接近1万套,大幅低于近20年历史上平均的2万套完工量。而2013年预计完工量仅可以从2012年的1.2万套增加到1.5万套。从需求端来讲,香港过去10年平均每年新增的住户数2.8万户左右,每年结婚的新人有4.8万对左右,预估每年对一手房的本地刚性需求在1.5万套以上,而非本地需求在5000-6000套左右。

  为了抑制房地产泡沫,特首梁振英近期迅速出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。其中几条重要措施的分别是:

  1)进一步提高外地购房者的首付,外地人首付比本地人高出20%(原来10%),并将偿债比例要求从50%降低到40%

  2)将特别印花税的税率及期限提高,期限从2年提高到3年,税率从原来的5%-15%提高到10%-20%.

  3)买家印花税:非香港永久居民购房将需要额外多付15%的买家印花税。

  4)中长期将提高土地供应。

  以上措施除4以外,主要是针对投机行为及压制外地人购房需求,尤其是买家印花税一项,可能会减少部分非本地(主要是来自大陆地区)的需求,这部分需求在2012年3季度占总交易量的10%左右,其中占高端项目交易量的28%。根据中原地产数据,今年3季度的一手房市场高端项目交易总额的50%来自大陆。

  从短期来看,政府严厉的政策可能使得交易量在短期内有所下降,投机需求继续下降,房价可能小幅调整,而中期来看,低利率及供求的不平衡仍未得到解决,房价难以大幅下跌。

  政府也提出了中长期每年供应增加到2万套每年的土地政策,而面对未来可能的供应增加,香港开发商的经营模式可能会发生根本的转变:从囤地,开发缓慢,定价较高,专注于高端产品的模式,转变到快速开发,快速周转,适中定价,来实现销售额及盈利的增长。

  (作者系华安基金全球投资部研究员高钥群)