根据香港 Cental-City Leading Index（中原地产二手房指数）显示，香港房价从2008年底部到现在已经翻了一倍多，而2012年初至今更有20%的涨幅。香港政府从2010年8月开始采取了一系列紧缩政策，如提高房贷首付比例，增加印花税等。但这一系列措施并未使得房价下降，香港房价仅在2011年下半年小幅调整后继续上涨至今。

　　造成房价上涨的原因基本上有两个方面，即长期低利率/负利率和供求不平衡。

　　长期低利率/负利率方面。由于香港长期处于负利率时代（存款利率几乎为0），虽然香港而租金回报率只有3%左右，但房贷利率更低，平均只有2.2%左右，依然是正回报，目前来看低利率会维持相当长一段时间。

　　供求不平衡方面。香港特区政府的及美联地产的统计数字显示，2007年-2011年平均每年住宅完工量只有接近1万套，大幅低于近20年历史上平均的2万套完工量。而2013年预计完工量仅可以从2012年的1.2万套增加到1.5万套。从需求端来讲，香港过去10年平均每年新增的住户数2.8万户左右，每年结婚的新人有4.8万对左右，预估每年对一手房的本地刚性需求在1.5万套以上，而非本地需求在5000-6000套左右。

　　为了抑制房地产泡沫，特首梁振英近期迅速出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。其中几条重要措施的分别是：

　　1）进一步提高外地购房者的首付，外地人首付比本地人高出20%（原来10%），并将偿债比例要求从50%降低到40%

　　2）将特别印花税的税率及期限提高，期限从2年提高到3年，税率从原来的5%-15%提高到10%-20%.

　　3）买家印花税：非香港永久居民购房将需要额外多付15%的买家印花税。

　　4）中长期将提高土地供应。

　　以上措施除4以外，主要是针对投机行为及压制外地人购房需求，尤其是买家印花税一项，可能会减少部分非本地（主要是来自大陆地区）的需求，这部分需求在2012年3季度占总交易量的10%左右，其中占高端项目交易量的28%。根据中原地产数据，今年3季度的一手房市场高端项目交易总额的50%来自大陆。

　　从短期来看，政府严厉的政策可能使得交易量在短期内有所下降，投机需求继续下降，房价可能小幅调整，而中期来看，低利率及供求的不平衡仍未得到解决，房价难以大幅下跌。

　　政府也提出了中长期每年供应增加到2万套每年的土地政策，而面对未来可能的供应增加，香港开发商的经营模式可能会发生根本的转变：从囤地，开发缓慢，定价较高，专注于高端产品的模式，转变到快速开发，快速周转，适中定价，来实现销售额及盈利的增长。

　　（作者系华安基金全球投资部研究员高钥群）