香港特区政府对于楼市高烧的情况一直采取的是强势调控政策,但成效似乎并不显著。比如,香港金管局日前宣布正式推出“按揭信贷数据库”,目的是要打击炒楼大鳄,要求其披露按揭数据、阻止其搅乱市场。不过,上述措施并未迫使楼市炒家知难而退。另一个值得关注的问题是:香港政府自去年11月为遏止楼市炒风推出的额外印花税(SSD)政策也将面临新一轮考验。
笔者近日从香港地产中介行了解到,香港两大地产龙头长实和恒地近期在推售新楼盘时,不约而同地采取了降价、折让等优惠措施。
其中,恒地在推出位于沙田的“名家汇”楼盘时宣布减价约一成,并向买家赠送税费和价值数十万港元的车位;长实也别出心裁,在推出位于元朗洪水桥的“尚城”楼盘时宣布,如果新买家愿意多付1%的楼价款,并且在入伙后继续持有单位的话,将最高可获相当于总楼价6%的回赠。
地产商折价让利,这对于备受高楼价煎熬的香港市民来说,无疑是一个好消息。但是,如果仔细分析上述楼盘的交易数据,可能很多香港市民并不会感到压力减轻。比如:“名家汇”日前通过地产代理发售的入伙单位全部位于中低层,虽然推售价较去年有8%的减幅,但总楼价均超过1300万港元,平均呎价在9000港元(即每平方米售价约9万港元),这仍是一个让香港中产阶层都会望楼兴叹的高价位。
另据香港政府土地注册处日前公布的统计数据,今年3月份送交注册的所有种类楼宇买卖合约共计13501份,按月上升8.9%,按年上升6.3%;其中,楼宇买卖合约总值694亿港元,按月上升26%,按年升19.4%。特别值得关注的是,在上述买卖合约中,住宅楼宇的买卖合约占10456份,按月上升0.6%,按年下跌3.7%;但住宅楼宇买卖合约的总值高达519亿港元,按月上升13.7%,按年上升7.3%。由此可见,3月份香港住宅楼市的交投实际上呈现出量缩价涨的态势。
其实,香港特区政府对于楼市高烧的情况一直采取的是强势调控政策,但成效似乎并不显著。比如,香港金管局日前宣布正式推出“按揭信贷数据库”,要求银行对那些拒绝披露按揭数据的置业者提高信贷成本。根据金管局公布的指引,如果遇到不肯披露按揭资料的买家,银行可选择采取以下四项措施:拒绝贷款申请、收紧按揭成数不少于一成、收紧贷款申请额不少于一成、上调贷款利率不少于一厘。
显然,金管局这次出招的目的是要打击炒楼大鳄,迫使楼市炒家披露按揭数据、阻止其搅乱市场。不过,上述措施并未迫使楼市炒家知难而退,原因是炒家绝对不会自觉摊牌,因为一旦披露就有可能终身被记录在案;并且他们通常都有较充裕的资金做后盾,要想让他们自觉披露按揭资料并非易事。而在诸多制度的限制下,按揭成本的增加将最终转嫁到置业者手中,同时银行的按揭业务也多少会受到新政策的影响。如此,今后香港的按揭数据库中可能根本就寻不到炒家大鳄的踪影。
另一个值得关注的问题是:香港政府自去年11月为遏止楼市炒风推出的额外印花税(SSD)政策也将面临新一轮考验。根据有关措施,在2010年11月20日以后在香港置业,有关物业在持有6个月或以内被转售的话,就必须缴交15%的SSD;在12个月和24个月内转售,则分别要缴交10%和5%的SSD。
但业内人士透露出的实际情况是,自SSD措施出台后,香港各区楼市的成交量明显减少,不过业主放盘叫价却见涨不见跌,有时甚至还高出市价20%-30%,显然业主是希望以高价出手去弥补在SSD上的损失。市场人士预期,到了5月底之后,由于SSD将由15%减至10%,或可削减部分买家压力,受限期间楼价的升幅也将可弥补因SSD带来的大部分损失。
毋庸置疑,SSD措施在香港楼市出现热炒狂潮时起到了一定的调控作用,令不少炒家难以在短期内获利,同时也让有刚性需求的置业者可以在这段“炒家真空期”内入市。不过,随着6个月的期限将至,香港楼市的炒家很可能将陆续恢复元气,届时,港府的楼市调控将再次面临新的考验。
好在近期中国人民银行和欧洲央行先后宣布加息,令市场预期全球加息周期将至。或许,这一政策预期能令入港的热钱退却,暂时缓解对香港楼市调控造成的压力。